در طول زندگی، سرمایه گذاری، خرید یا اجاره مسکن یکی از تصمیمات گاهاً چالش برانگیز و هموار برای هر فرد است. در این مسیر، دانش اصطلاحات ملکی برای انتخاب مناسب سرمایه گذاری در مسکن یا خرید و فروش و همچنین درک واژگان متداول در بازار مسکن، اهمیت بسیاری دارد. از آنجایی که بازار مسکن دارای اصطلاحات فنی و تخصصی خود است، آشنایی با اصطلاحات مشاور املاک می‌تواند به افراد کمک کند تا تصمیماتی آگاهانه‌تر و مبتنی بر دانش بگیرند.
امروزه، بازار مسکن در هر نقطه‌ای از جهان، به ویژه در کشورها و شهرهای پرجمعیت، تحولات چشمگیری را تجربه می‌کند. از این رو، آشنایی با اصطلاحات رایج در این حوزه، از جمله اکازیون، کلنگی، نوساز، و … تنها مفید برای افرادی که در حوزه مشاوره املاک فعالیت می‌کنند، بلکه برای همه کسانی که قصد خرید یا اجاره مسکن دارند، ضروری است.
این مقاله بر آن است تا به خوانندگان گرامی، اصطلاحات ملکی تخصصی و رایج در بازار مسکن را به زبانی ساده و قابل فهم معرفی کند. از اصطلاحات معمولی مشاور املاک گرفته تا اصطلاحات حقوقی ملکی مربوط به این حوزه، در این مقاله به توضیح و تبیین آنها پرداخته خواهد شد. امید است که این مطالب، به خوانندگان عزیز در درک بهتر بازار مسکن کمک کند و آنان را قادر به انتخاب‌های مطمئن‌تر در این حوزه نماید.
40 مورد اصطلاحات ملکی که باید بدانید:
- عرصه: به زمینی که روی آن ساختمان بنا می شود.
- اعیان: به معنای بنا و ساختمانی که روی عرصه ساخته می شود.
- ملک دوبر : ملکی که از دو طرف با دو خیابان متقاطع شده است.
- ملک دونبش: ملکی که بین دو خیابان موازی قرار دارد در اصطلاح ملکی “دونبش” نام دارد.
- قطعه مالکیت: زمینی که دارای مرزهای مشخص و سند مالکیت رسمی است.
- پلاک: زمینی که مرزهای آن در سند مالکیت مشخص شده و ممکن است به صورت دایره‌ای یا بی‌رنگ باشد.
- تفکیک: تقسیم یک قطعه زمین به دو یا چند قسمت برای مالکیت یا استفاده جداگانه از هر قطعه زمین.
- تجمیع: ادغام چند قطعه مالکیت و لغو اسناد اولیه و دریافت یک سند جدید (عکس عمل تفکیک).
- واحد مسکونی: مجموعه‌ای از فضاهای ضروری برای زندگی که ورودی مستقل و مجزا (برای هر واحد) دارند و دارای سرویس‌های بهداشتی و آشپزخانه هستند.
- آپارتمان: هر ساختمانی که امکانات سکونت مستقل دو خانواده یا بیشتر را فراهم می‌کند.
- مجتمع مسکونی: محلی که احداث واحدهای مسکونی در بیش از یک بلوک در داخل یک محوطه با ضوابط و مقررات مشخص صورت می‌گیرد.
- پارکینگ: مکانی برای پارک کردن یا توقف دائم یا موقت وسایل نقلیه.
- پارکینگ عمومی: مکانی برای پارک کردن اتومبیل‌ها توسط افراد محله و شهر.
- پارکینگ وابسته: ساختمان فرعی برای پارک کردن وسایل نقلیه ساکنان ساختمان اصلی.
- پارکینگ اختصاصی: پارکینگ خصوصی مرتبط با ساختمان اصلی که اجزاء استخوان‌بندی مشترکی دارد و تمامی ضوابط و مقررات مربوط به ساختمان درباره آن رعایت می‌شود.
- بر زمین: مجاورت حد زمین به یک یا چند گذر را بر یا برهای زمین نامیده می‌شود. بر اگر حد زمین به یک خیابان مشرف باشد یک بر و اگر به دو خیابان مشرف باشد دو بر و اگر به سه خیابان مشرف باشد سه بر و اگر به چهار خیابان مشرف باشد، چهاربر گویند. در قطعات منظم چهارگوش، تعداد برها ثابت است.
- بر اصلاحی: حدی از یک قطعه زمین که مشرف به گذر و دارای حد اصلاحی بوده و ملزم به عقب نشینی است، بر اصلاحی نامیده می‌شود. یکی از اصطلاحات ملکی مهم تلقی می شود.
- خط اصلاحی: بعد از عقب نشینی، خطی که روی پلاک کشیده می‌شود، خط اصلاحی نامیده می‌شود.
- خرپشته: فضایی عمودی که از طریق پله‌ها به طبقه آخر ساختمان متصل است.
- بام شیب دار: بامی که زاویه شیب آن با افق بیش از ۱۰ درجه است.
- تعریض: افزایش عرض گذر موجود که به صورت های مختلف انجام می‌شود، شامل تعریض از محور، تعریض از یک طرف و تعریض طبق خط طرح است.
- رفیوژ: بخشی از سطوح تقاطع، خیابان یا میادین که معمولاً برجسته و با اختلاف سطح از کف خیابان اجرا می‌شود و برای تفکیک مسیر حرکت وسایل نقلیه استفاده می‌شود.
- پخ: جهت ایجاد دید مناسب برای رانندگان و عابرین در نبش تقاطع‌ها که اندازه آن بستگی به عرض معبر و زاویه آن دارد.
- دوربرگردان: فضای بازی که در انتهای معابر بن‌بست (از جهت دسترسی سواره) قرار دارد و برای دور زدن وسایل نقلیه طراحی شده است.
- کف در گذر عام: موقعیت کف در گذرگاه عمومی که برای محاسبه ارتفاع ساختمان استفاده می‌شود.
- کف آماده: کف آخرین پوشش مربوط به سطح زمین یا طبقات ساختمان با استفاده از مصالح مختلف ساخته می‌شود.
- طبقه همکف: طبقه‌ای که سطح آن همتراز با کف (متوسط ارتفاع همکف در صورت وجود معبر شیب‌دار) با حداکثر ۴۰/۱ متر و حداکثر بلندی از هر نقطه کف معبر باشد.
- زیرزمین: زیربنایی که در طبقه همکف ساخته می‌شود و ارتفاع آن از تراز متوسط معبر مجاور یا فضای آزاد ساختمان تا بالای سقف ۴۰/۱ متر است.
- پیلوت: قسمتی از طبقه همکف که فضای سرپوشیده‌ای بدون دیواره جداکننده است و زیر تمام یا بخشی از کف طبقه اول قرار می‌گیرد. حداکثر ارتفاع پیلوت پس از نصب سقف کاذب ۲/۴ متر و با در نظر گرفتن سقف کاذب حداکثر ۳ متر است.
- مشاعات: سطوحی از قطعه زمین یا بخش‌هایی از سطح زیربنا و یا سطح مشترک که توسط دو یا چند واحد مسکونی و یا خدماتی به صورت مشترک استفاده می‌شود.
- سطح زیربنا در طبقه همکف (سطح اشغال): یکی از مهمترین اصطلاحات ملکی “سطح اشغال” می باشد که عبارت اند از: قسمتی از سطح هر پلاک زمین که برای احداث ساختمان در طبقه همکف (پلاک) اختصاص داده شده است.
- سطح زیربنا در کل طبقات: مجموع مساحت طبقات ساختمان با در نظر گرفتن دیوارهای خارجی.
- فضای باز مسکونی: بخشی از عرصه یک پلاک مسکونی که دارای نقش اجتماعی است و به صورت اشغالی برای اجرای عملکردهایی مانند پارکینگ، سرویس بهداشتی، راه‌پله، رمپ پارکینگ و… استفاده می‌شود.
- ارتفاع ساختمان: فاصله عمودی آخرین نقطه سقف تا کد ارتفاعی متوسط خیابان یا معبر مجاور قطعه زمین مربوطه.
- نمای ساختمان: کلیه سطوح خارجی ساختمان که مشرف به فضاهای باز، حیاط‌ها، گذرگاه‌ها و خیابان‌های عمومی هستند.
- نمای اصلی ساختمان: نمایی که مشرف به خیابان یا حیاط است.
- نمای فرعی یا جانبی ساختمان: نمایی که مشرف به حیاط‌های جانبی یا حیاط خلوت است.
- بالکن: سطح سرپوشیده در طبقات بالاتر که حداقل یک طرف آن باز است و زیر آن توسط فضای بسته اشغال نشده است.
- تراس: سطح بنای غیرمسقف به غیر از پشت بام را در اصطلاحات ملکی “تراس” می نامند.
- حیاط خلوت، پاسیو، نورگیر: فضای غیرمسقف یا با سقف شفاف که خارج از سایر فضاهای ساختمانی قرار دارد و تنها برای نورگیری و تهویه استفاده می‌شود.
- تعمیر اساسی: هرگونه عملیات ساختمانی که منجر به تغییر در ساختار یا طراحی ساختمان می‌شود.
- تراکم پایه: کمترین تراکم مجاز که هر زمین می‌تواند بدون پرداخت هزینه تعدیل تراکم داشته باشد را در اصطلاحات ملکی “تراکم پایین” می نامند.
- حداکثر تراکم مجاز: اصطلاح ملکی “حداکثر تراکم مجاز” عبارت است از: بیشترین تراکم مجاز که هر زمین می‌تواند با در نظر گرفتن ویژگی‌های خود، از جمله ابعاد قطعه، معابر همجوار، تأمین سرانه فضای باز مورد نیاز، رعایت سقف جمعیت‌پذیری واحدهای تقسیمات شهری، بپذیرد (با پرداخت هزینه تعدیل تراکم).
- حق تعدیل تراکم: اصطلاح ملکی حق تعدیل تراکم عبارت است از: هزینه‌ای که باید پرداخت شود تا از تراکم حداکثر مجاز (بیشتر از تراکم پایه، تا حداکثر تراکم مجاز) استفاده شود.
- حق تعیین کاربری: اصطلاح ملکی “حق تعیین کاربری” عبارت است از: هزینه‌ای که باید در هنگام انتخاب کاربری‌های تجاری و انتفاعی در مناطق مجاز پرداخت شود.
تنظیمات رسمی و قانونی در بازار مسکن، همواره از اهمیت ویژه‌ای برخوردار بوده است. آشنایی با انواع سند و اصطلاحات مرتبط، جزء اساسی‌ترین مواردی است که باید به آن توجه کرد. در ادامه، به بررسی اصطلاحات فنی مربوط به سند و بنچاق خواهیم پرداخت:
اصطلاح ملکی در انواع سند
- سند شش دانگ: یکی از اصطلاحاتی که هر فردی حتی با کمترین تجربه‌ای در زمینه مسکن، با آن آشناست، سند شش دانگ است. این سند، نشان دهنده مالکیت مطلق یک ملک است که به یک نفر تعلق دارد و هیچ سهمی از آن به دیگران واگذار نشده است.
- سند تک برگ: سندی است که به جای سند منگوله دار قدیمی، استفاده می‌شود. این سند دارای ویژگی‌هایی از جمله بودن هولوگرام است که احتمال تقلب در آن کمتر است.
- سند رسمی: طبق ماده 1287 قانون مدنی، سند رسمی به سندی اطلاق می‌شود که طبق مقررات قانونی، در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد. در غیر اینصورت، سند عادی است.
- سند المثنی: در صورتی که سند مالکیت یک ملک گم شود، آسیب ببیند یا از بین برود، می‌توان از اداره ثبتی که ملک در آنجا واقع شده است، درخواست صدور سند مالکیت المثنی نمود. این سند به عنوان یک سند تعویضی نیز شناخته می‌شود.
- بنچاق: در گذشته، سندهای معمولی که مرسوم بودند، با نام بنچاق شناخته می‌شدند. این سندها معمولاً توسط افرادی با دانش و آگاهی نوشته می‌شدند و با مهر و امضا معتمدین تأیید می‌شدند.
آشنایی با این اصطلاحات فنی ملکی و قانونی، به افراد در تصمیم‌گیری‌های مرتبط با مسایل مسکن کمک فراوانی می‌کند و از رویدادهای ناخواسته و ناراحت‌کننده جلوگیری می‌نماید.
پایان کار: پایان کار یکی از مراحل حیاتی در فرایند ساخت و ساز ملک است. این مرحله نشان‌دهنده اتمام ساخت و ساز ملک با رعایت تمامی نکات ایمنی و پرداخت خلافی‌ها، عوارض و مالیات مربوطه است. پس از این مرحله، شهرداری یا بخشداری معمولاً یک گواهی صادر می‌کنند که نشان‌دهنده اتمام ساختمان و همچنین کاربری آن است. این گواهی پایان کار، تضمین می‌کند که ساختمان از نظر فنی و شهرسازی تأیید شده است. در صورت عدم داشتن این گواهی، ثبت سند ملک ممکن نخواهد بود.
استعلام ملک: قبل از هرگونه معامله، انجام استعلام ملک از مراجع قانونی و ادارات ثبت، امری ضروری و حیاتی است. این استعلام موجب می‌شود تا تاریخچه ثبتی ملک و وضعیت قانونی آن مشخص شود.
قولنامه: قولنامه مکتوبی است که هنگام خرید و فروش ملک، توافقات بین طرفین را نگاشته و توسط مشاور یا مدیر املاک تنظیم می‌شود.
مبایعه نامه: این نوع قرارداد، توسط اتحادیه‌های مربوطه به مشاورین املاک ارائه می‌شود و تمامی موارد قانونی و تعهدات طرفین در آن ذکر می‌شود.
تفاوت مبایعه‌نامه و قولنامه:
- ماهیت:
- مبایعه‌نامه: قرارداد بیع یا قرارداد خرید و فروش است که به صورت رسمی منعقد می‌شود.
- قولنامه: وعده‌ی انجام قرارداد است که مانند یک پیش‌قرارداد عمل می‌کند.
- نوع تعهد:
- مبایعه‌نامه: یک تعهد واقعی و قراردادی اصلی است.
- قولنامه: یک تعهد وعده‌ای و پیش‌قراردادی است.
- انتقال مالکیت:
- مبایعه‌نامه: به محض انعقاد، انتقال مالکیت را به همراه دارد.
- قولنامه: انتقال مالکیتی را به همراه ندارد، و دو طرف تنها تعهد به انجام معامله را می‌پذیرند.
در کل، مبایعه‌نامه یک قرارداد رسمی و تعهد واقعی برای خرید و فروش است، در حالی‌که قولنامه یک تعهد وعده‌ای است که برای انجام یک معامله در آینده صادر می‌شود.
اجاره نامه: قراردادی است که مالک ملک (موجر) در آن، بخشی از ملک یا دارایی خود را در ازای دریافت اجاره به مستأجر واگذار می‌کند.
موجر: مالک ملک که در قبال دریافت ودیعه و اجاره ماهانه، ملک را به مستأجر واگذار می‌کند.
ثمن معامله: مبلغی که توسط خریدار برای خرید ملک پرداخت می‌شود.
کد رهگیری: کدی که در معاملات اجاره‌ای اختصاص داده می‌شود و امکان رصد و پیگیری معاملات را فراهم می‌کند.
سامانه خودنویس: سامانه خودنویس با ارائه امکان ثبت قرارداد اجاره املاک و دریافت کد رهگیری رایگان، تجربه ای نوین و آسان را برای مؤجرین، مستأجرین و مشاورین املاک رقم زده است. همچنین کد رهگیری انواع قرارداد های ثبت شده در همین سامانه، قابل استعلام می‌باشد.
اظهارنامه: متنی است که توسط شخص نویسنده برای طلب حق خود ثبت شده و توسط مأمور قانون به طرف مقابل ابلاغ می‌شود.
سرقفلی: اصطلاح ملکی سرقفلی، اصطلاحی است که در امور املاک تجاری مورد استفاده قرار می‌گیرد، به معنای اخذ حق استفاده از یک ملک به مبلغی که به مالک پرداخت می‌شود.
اصطلاحات حقوقی ملکی
مشاع: یکی از اصطلاحات حقوقی ملکی “مشاع” می باشد که عبارت است از: مفهومی که در زمان معرفی ملک مورد استفاده قرار می‌گیرد، مشاع یا مشاعات است. این اصطلاح برای ملک‌هایی استفاده می‌شود که چندین مالک دارند و بخش‌هایی از آن ملک مانند حیاط، پشت‌بام، راه‌پله و غیره به صورت اشتراکی استفاده می‌شود.
تفیکیک املاک مشاع: زمانی که چند نفر در یک ملک شریک هستند و همگی یک سند مشترک دارند، اگر بخواهند سند مجزا و مستقلی برای خود داشته باشند تا حقوق دخل و تصرف را به دست آورند، می‌توانند برای تفکیک سند مشترک اقدام کنند.
افراز املاک مشاع: تقسیم و مستقل کردن سهم هر یک از شرکا امکان‌پذیر است و در اینجا هر دو مورد سند و ملک می‌تواند بین شرکا تقسیم شود.
تصرف عدوانی: یکی از اصطلاحات حقوقی ملکی “تصرف عدوانی” می باشد که عبارت است از: اگر ملکی به صورت غیرقانونی و با استفاده از زور از مالک خارج شود، این وضعیت به عنوان تصرف عدوانی شناخته می‌شود که با شکایت و پیگیری قابل رفع است.
معاملات معارض: زمانی که یک ملک به بیش از یک فرد فروخته می‌شود، این وضعیت به عنوان معاملات معارض شناخته می‌شود.
خلع ید: اگر ملکی به طور غیرقانونی تصرف شده و با پیگیری قانونی دوباره به دست مالک درآید، این وضعیت به عنوان خلع ید شناخته می‌شود.
خیارات: خیار به اختیاراتی گفته می‌شود که خریدار و فروشنده بر اساس قوانین یا شروط تعیین شده توسط خود تحت اثر قرار می‌دهند. این اختیارات در قراردادها برای طرفین مشخص می‌شود.
انحصار وراثت: اگر یکی از بستگان فوت کند و بقایای آن به جانشینان می‌رسد، باید از شورای حل اختلاف آخرین محل اقامت متوفی گواهی انحصار وراثت کنند.
مجهول‌المالک: ملکی که در گذشته دارای مالک بوده اما اکنون مالک آن مشخص نیست و هویت او نامشخص است. اگر مالک ملک آن را به نام خود در دفاتر ثبت نکند و مدرکی از مالکیت آن در دفاتر ثبت وجود نداشته باشد، آن ملک به عنوان “مجهول‌المالک” شناخته می‌شود. اگر طی دو سال سندی برای این ملک ثبت نشود، به مدت ۱۰ سال به مالکیت دولت واگذار می‌شود. صاحب ملک می‌تواند با ارائه مدارک خود به دفاتر ثبت، ملک خود را به صورت قانونی ثبت کند.
تفکیک و افراز: در اصطلاحات حقوقی ملکی “تفکیک” به معنای تقسیم یک ملک یا مال غیر منقول است، به طوری که هر مالک به صورت مشخصی سهم خود را در آن داشته باشد. وقتی یک ملک که به چند نفر تعلق دارد تفکیک شود، این امر باعث می‌شود که سهم هر مالک به صورت دقیق‌تر مشخص شود و ملک از وضعیت مشاع خارج شود. این فرآیند تحت نظر بازرسین شهرداری و با تایید دفتر ثبت انجام می‌شود.
همچنین، اصطلاح “افراز” نیز به کار می‌رود که به تقسیم مال غیر منقول بین مالکان بر اساس مقدار سهم آنها اشاره دارد. در این فرآیند، هر مالک سهم معینی از ملک را دریافت می‌کند و املاک به صورت مستقل بین مالکان تقسیم می‌شوند.
اصطلاحات مشاور املاک در خصوص انواع ملک
قبل از انجام هرگونه معامله و پرداخت، ضروری است برای اطمینان از وضعیت ملک و صحت سند آن، به نزدیک‌ترین دفترخانه مراجعه و استعلام مربوطه را دریافت کنید. این کار به شما کمک می‌کند تا با آگاهی کامل از شرایط ملک، معامله‌ای امن و مطمئن انجام دهید.
در این بخش، به بررسی اصطلاحات مشاور املاک می‌پردازیم که اطلاعات مفیدی در مورد نوع ملک ارائه می‌دهند.
ملک ثبت شده: ملکی است که نام آن و جزئیات مربوط به آن در دفاتر ثبت اسناد و املاک درج شده است.
ملک جاری: ملکی که تاکنون در دفتر املاک ثبت نشده یا هیچ سندی برای آن صادر نشده است.
ملک بازداشتی: ملکی که به دستور مقامات قضایی از مالک خارج شده و هیچ گونه معامله‌ای روی آن مجاز نیست.
ملک موروثی: ملکی که بعد از فوت مالک اصلی به ورثه‌اش ارث می‌رسد.
ملک مجهول المالک: ملکی که در سند ثبتی به نام هیچ فرد یا سازمانی ثبت نشده است.
ملک اکازیون: ملکی که با شرایط ویژه‌ای مثل قیمت مناسب‌تر یا ویژگی‌های خاص به بازار عرضه می‌شود.
املاک چند نبش: ملکی که یک یا چند ضلع آن به خیابان یا کوچه وصل است.
زمین مشجر: زمینی که در آن درختان کاشته شده است.
ملک کلنگی: خانه‌ای که قابلیت سکونت ندارد و ارزش زمینش بیشتر است.
کلید نخورده: واحدی که تا به حال توسط هیچ فردی سکونت نشده و تازه‌ترین است.
خانه یا آپارتمان نقلی: ساختمان‌هایی با زیربنای کم و فضای جمع و جور.
اصطلاحات تعاریف پایه داخلی ملک
لاندری روم (اتاق لباسشویی):
لاندری روم یک فضای ایده‌آل برای شستن، خشک کردن و اتوکشی لباس‌هاست که در گذشته با نام رخت‌شوی خانه شناخته می‌شد. این فضا اکنون به یک فضای کاربردی و ضروری برای هر خانه تبدیل شده است.
وال هنگ (آویزان از دیوار):
وال هنگ به تجهیزاتی گفته می‌شود که بر روی دیوار آویزان می‌شوند و پایه ندارند. غالباً به توالت‌های فرنگی و روشویی‌هایی اشاره دارد که سیستم لوله‌کشی آنها در دیوار است.
مطبخ:
مطبخ به دو نوع تقسیم می‌شود: مطبخ اصلی که در آن آشپزی صورت می‌گیرد و مطبخ دوم یا مخفی که برای نگهداری و آماده‌سازی غذاها به‌کار می‌رود و در اتاق نشیمن یا پذیرایی قرار می‌گیرد.
جزیره:
جزیره به کانتری گفته می‌شود که از هیچ سمتی به دیوار متصل نمی‌شود و به صورت شناور وسط آشپزخانه قرار می‌گیرد. این فضا می‌تواند به عنوان میز ناهارخوری یا کابینت استفاده شود.
کلوزت روم (اتاق لباس):
کلوزت روم یا واکینگ کلوزت نام اتاق و فضایی است که برای نگهداری لباس‌ها، کفش‌ها و سایر لوازم استفاده می‌شود و دارای دراورها، قفسه‌ها و کمدهایی است.
درب و پنجره های لیفت اند اسلاید:
این درب و پنجره‌ها با تکنولوژی جدیدی طراحی شده‌اند و باز و بسته شدن بسیار نرمی دارند. معمولاً برای خانه‌های ویلایی و بزرگ مناسب هستند.
پیلوت:
پیلوت یک فضای میان تهی و خالی است که برای ارتباط بین طبقات و افزایش دید وسیع‌تر در فضاهای داخلی استفاده می‌شود. این فضا معمولاً در طبقه همکف قرار دارد و به عنوان محل سکونت سرایدار نیز مورد استفاده قرار می‌گیرد.
نتیجه
همه‌ی ما تا به حال برای سرمایه گذاری، خرید و فروش، اجاره یا رهن خانه و مغازه به دفاتر املاک مراجعه کرده‌ایم. از آنجایی که مشاوران املاک از اصطلاحات خاص و رایجی در این صنعت استفاده می‌کنند، مفید است که حتی به‌طور مقدماتی با این اصطلاحات آشنا باشیم هنگامی که به دنبال ملک می‌گردیم یا مشاوره می‌خواهیم. اگر عبارت یا واژه‌ای دیگر در زمینه املاک به کار رفته و شما با معنای آن آشنا نیستید، لطفاً آن را در قسمت نظرات مطرح کنید تا ما بتوانیم به شما راهنمایی کامل‌تری ارائه دهیم.
