یکی از مهارت هایی که امروزه بصورت بسیار تخصصی استفاده می شود مهارت عقد قرارداد ها و انجام معاملات و قرارداد نویسی املاک است از جایی که املاک جزء اموال غیر منقول (غیر قابل نقل جزو) می باشد.
در این مقاله قصد داریم نکاتی مهم در قرارداد نویسی برای عموم و مشاورین املاک را توضیح دهیم پس با ما همراه باشید.
قرارداد نویسی باید بنابر اصول و شرایطی باشد، که از نظر مراجع قانونی مورد پذیرش قرار گیرد.
قرارداد چیست و قرارداد نویسی چه الزامی دارد؟
بنابر ماده 183 قانون مدنی عقد یا قرارداد یعنی: یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر، در مورد امری که مورد قبول و تفاهم آنها می باشد، متعهد شوند.
توافق دوطرفه میان افراد از موارد اصلی و مهم قرارداد است. اراده و قصدی که دو طرف در معامله دارند، رضایت آنها به منظور انجام کار و انتقال مال برای انجام یک قرارداد کافی است. زمانی‌که دو طرف با اراده خود درباره موضوعی به توافق می‌رسند، باید آن را رعایت کنند. این قرارداد نویسی برای دو طرف قرارداد و افرادی‌که جانشین آنها می‌شوند (قائم مقام قانونی) موثر است و دیگر نیازی به انجام تشریفات قانونی ندارند
اصول قرارداد نویسی املاک
در زیر اصول قرارد نویسی املاک ذکر شده که این اصول بیش از پیش برای مشاورین املاک و عموم برای قراداد نویسی حائز اهمیت می باشد.
در قرارداد اموال غیر منقول (املاک) نام و نام خانوادگی دو طرف قرارداد، همراه با اثر انگشت و تاریخ دقیق ثبت قرارداد نویسی، بسیار مهم و ضروری است. پیش از نگارش قرارداد در مورد متن آن با طرف دیگر توافق کنید و مطمئن شوید که متن نوشته شده تغییر نمیکند، مندرجات قرارداد صریح و روشن باشد و مقصود و منظور طرفین کاملا بیان شود تا دستخوش تفسیر های گوناگون نشود. سعی کنید قرارداد، خط خوردگی نداشته باشد. در صورت خط خوردگیری، در قرارداد حتما توضیح داده شود.
در قرارداد، قسمت های نقطه چین (…) را با توافق طرفین به دقت کامل کنید و در غیر این صورت روی نقطه چین ها خط بکشید تا مورد سوء استفاده قرار نگیرد.
اگر مورد معامله سند رسمی دارد نام مالک در قسمت فروشنده قید شود و اگر به عنوان مثال: (علی) مالک رسمی است و (سعید) با وکالتی که از وی دارد قصد انجام معامله را دارد قید کنید: «فروشنده محمد با وکالت علی به موجب وکالت نامه رسمی شماره فلان نتظیم شده در دفتر اسناد رسمی به شماره فلان تهران»
در صورتی که مورد معامله جزء ماترک باشد با مطالبه و رویت اصلی و کپی گواهی انحصار وراثت، بررسی نمایید که چه کساین جزء وراث هستند و حق انجام دادن معامله را دارند. علامه بر آن در زمان تنظیم سند رسمی، ارائه گواهینامه ی واریز مالیات بر ارث ضرورت دارد. در صورت تعدد مالکان، میزان سهم هر یک دقیقا مشخص گردد.
در صورت تعدد خریداران، میزان مشارکت هر یک مشخص گردد. مثلا: بالمناصفه یا بالسویه و …
در تعریف مورد معامله باید زمین و باغ و باغچه از واحد شمارش (قطعه) برای آپارتمان، از واحد شمارش دستگاه و برای خانه و مغازه، از واحد شمارش (باب) استفاده نمایید.
متراژ ملک به‌طور دقیق ثبت شود. اگر ملک در حال ساخت است و متراژ آن کاملا مشخص نیست، بر اساس جواز متراژ حدودی آن باید تعیین شود و در بند توضیحات قرارداد نوشته شود، که اضافه یا کمبود متراژ به چه صورت محاسبه خواهد شد. تمامی متعلقات ملک که قابلیت انتقال و جابه‌جایی دارند (مثل آبگرمکن، کابینت، کمد دیواری، کولر آبی یا گازی و…)، در قسمت توضیحات همراه با ذکر کامل جزئیات ثبت شود.
شماره متراژ انباری، پارکینگ، کاملا مشخص شود تمامی موارد و جزئیات مربوط به آن را به شکلی واضح در قسمت توضیحات ثبت گردد. شماره طبقه ملک باید مطابقت با سند ذکر گردد و نباید به‌صورت رؤیتی (از طریق مشاهده) باشد.
باید در قسمت توضیحات هم از طرف خریدار و هم از طرف فروشنده (هر دو طرف معامله)، میزان ضرر فسخ قرارداد به روشنی نوشته شود.
پرداخت‌های خود را از طریق چک انجام داده و از نوشتن کلمه حامل در متن چک کاملا خود داری کنید و باید ذکر شود که چک فاقد قلم خوردگی است.
تشریفات انتقال رسمی در قرارداد نویسی املاک
طبق ماده 22 و 47 قانون ثبت املاک و اسناد کشور، اگر ملکی با سند رسمی مالکیت معامله شود، باید این‌کار در یکی از دفتر خانه‌های اسناد رسمی کشور (محضر) انجام شود. انجام رسمی قرارداد سبب می‌شود، که نام خریدار به عنوان مالک قانونی و رسمی در دفتر املاک ثبت گردد. با توافقی که میان خریدار و فروشنده در مورد موضوع معامله، مبلغ آن و نیز بیان “با اراده خود فروختم و خریدم”، انتقال مالکیت از فروشنده به خریدار منتقل می‌شود. این انتقال به شکل قانونی، رسمی و معتبر فقط در یکی از مراکز انتقال اسناد رسمی، باید در شهری که قرارداد نویسی در آن انجام شده صورت گیرد، تا در تمامی ادارات، بانک‌ها و شهرداری معتبر باشد.
نتیجه
همانطور که در بالا گفته شد داشتن دانش خواندن قرارداد و قرارداد نویسی امری بسیار مهم تلقی می شود که نه تنها مشاورین املاک لازمه کار خود می بینند، بلکه داشتن این دانش برای عموم مردم امری الزام آور می باشد. حال اگر سوال و یا نکته ای که باید گفته می شد آن را در قسمت زیر (نظرات) با ما به اشتراک بگذارید.
فروشنده علی نه محمد
و با وکالت سعید درسته نه علی
محمد رو از کجا اوردی؟!
با سلام کاربر گرامی،
متوجه دیدگاه شما دوست عزیز نشدیم. لطفا واضح تر بیان کنید.
باسلام میخواستم بدونم اگر مشاور املاک در توضیحات بنویسد پارکینگ به رویت رسید و خریدار هم با اعتمادی که داشته با توجه به اعلامیه دیوار که نوشته بوده پارکینگ مسقف و فروشنده هم پارکینگ مسقف نشان داده ولی بعدا معلوم شود که غیر مسقف دارد آیا قابل پیگیری بوده و شکایت از مشاور املاک میتوان کرد؟
باتشکر