به گزارش سرمایه سازان به نقل از تجارت‌نیوز، افزایش هزینه ساخت به عنوان عامل اصلی کاهش تمایل به ساخت و ساز از سوی انبوه‌سازان شناخته شده است. بخصوص، تورم همراه با افزایش هزینه‌های ساخت و کاهش قدرت خرید مردم (تورم ساخت 1404)، باعث کاهش قابل توجهی در تقاضا شده است.
افزایش هزینه ساخت و ساز منجر به عدم قابلیت تأمین هزینه‌های پروژه ساخت یک آپارتمان از طرف اکثر فعالان صنعت ساختمان شده است و سودآوری سازندگان را به طور قابل توجهی کاهش داده است. بر اساس برخی از آمارها، سود سازندگان به نسبت ۲۸ درصد کاهش یافته است.
افزایش نرخ عوارض ساختمانی در سال ۱۴۰۴ و تأثیر آن بر صنعت ساخت‌وساز
به گزارش سرمایه‌سازان به نقل از تجارت‌نیوز، افزایش هزینه‌های ساخت به عنوان یکی از عوامل اصلی کاهش تمایل به ساخت‌وساز از سوی انبوه‌سازان شناخته شده است. تورم همراه با افزایش هزینه‌های ساخت و کاهش قدرت خرید مردم، باعث کاهش قابل توجهی در تقاضا شده است. این افزایش هزینه‌ها منجر به عدم قابلیت تأمین هزینه‌های پروژه‌های ساخت‌وساز از سوی اکثر فعالان این صنعت شده و سودآوری سازندگان را به طور چشمگیری کاهش داده است. بر اساس برخی آمارها، سود سازندگان نسبت به سال‌های گذشته تا ۲۸ درصد کاهش یافته است.
جزئیات افزایش نرخ عوارض ساختمانی در سال ۱۴۰۴
در این راستا، شورای شهر تهران در سیصد و یکمین جلسه خود، افزایش ۲۷ درصدی نرخ عوارض ساختمانی را برای سال ۱۴۰۴ تصویب کرد. این تصمیم با ۱۹ رأی موافق اعضای شورا به تصویب رسید و بر اساس آن، عوارض ساختمانی در دو بخش مسکونی و غیرمسکونی تقسیم‌بندی شده است. مهدی عباسی، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران، در این جلسه اعلام کرد که تلاش شده است تا افزایش عوارض بر اساس تراکم مدنظر طرح تفصیلی اعمال شود و برای کسانی که تخلف می‌کنند، ضرایب خاصی در نظر گرفته شده است.
وی افزود: «برای کل شهر تهران، افزایش ۲۷ درصدی عوارض ملاک عمل قرار گرفته است. با توجه به تغییرات در برخی شاخص‌ها، بازه افزایش عوارض بین ۲۵ تا ۳۰ درصد در نوسان بوده، اما میانگین آن ۲۷ درصد است.»
تأثیر افزایش عوارض بر ساخت‌وساز
این افزایش نرخ عوارض ساختمانی در شرایطی اتفاق می‌افتد که صنعت ساخت‌وساز با چالش‌های متعددی از جمله افزایش هزینه‌های مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی کار و صدور پروانه‌های ساختمانی مواجه است. بر اساس گزارش‌ها، هزینه ساخت‌وساز در سال ۱۴۰۲ نسبت به سال قبل با افزایشی حدود ۱۵۸ درصدی مواجه شده است. این افزایش هزینه‌ها، سودآوری پروژه‌های ساختمانی را کاهش داده و تمایل سازندگان به شروع پروژه‌های جدید را کم کرده است.
مشوق‌ها و تخفیف‌های در نظر گرفته شده
با این حال، شورای شهر تهران برای کاهش فشار بر سازندگان، مشوق‌ها و تخفیف‌هایی را در نظر گرفته است. به عنوان مثال، خانواده‌هایی که تمام واحدهای ساختمانی متعلق به اعضای خود را بسازند، مشمول ۵۰ درصد تخفیف در عوارض خواهند شد. همچنین، در بافت‌های فرسوده، عوارض مشمول ضرایب کمیسیون ماده پنج نشده و مشوق‌های بیشتری برای نوسازی این مناطق در نظر گرفته شده است.
شفاف‌سازی در محاسبه عوارض
یکی از اقدامات مثبت شورای شهر تهران، راه‌اندازی سامانه محاسبه عوارض ساختمانی است. این سامانه به شهروندان امکان می‌دهد تا به‌صورت شفاف، میزان عوارض خود را محاسبه کنند و از دلایل اعمال هر میزان عوارض مطلع شوند. این اقدام در راستای افزایش شفافیت و اعتمادسازی میان شهروندان و شهرداری انجام شده است.
تأثیر افزایش عوارض بر بازار مسکن
مهدی چمران، رئیس شورای شهر تهران، در این باره اظهار کرد: «قیمت عوارض ساختمان از کل قیمت مسکن تنها ۲.۴ درصد است. اگر ساختمان‌سازی رکود یا گسترش پیدا کند، تأثیر چندانی از عوارض نمی‌گیرد و مشکل اصلی اقتصاد شهر و کشور است.» وی همچنین تأکید کرد که هر اقدامی برای تشویق مردم به ساخت‌وساز، به نفع کشور است؛ چراکه این صنعت هزاران شغل ایجاد می‌کند و رونق اقتصادی را به دنبال دارد.
مطلب پیشنهادی: نرخ تورم سال 1403
تخمین تورم ساخت 1404
سازمان نظام مهندسی ساختمان به تازگی تورم ساخت 1404 هزینه ساخت و ساز هر متر مربع بنای ساختمان برای سال 1404 را اعلام کرده است. بر اساس این اعلامیه، هزینه ساخت برای ساختمان‌های یک و دو طبقه از سه میلیون و ۶۰۰ هزار تومان در سال جاری به ۹ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان در سال 1404 می‌رسد؛ به بیان دیگر، هزینه ساخت با یک افزایش تقریبی برابر با ۱۵۸.۳ درصد در آینده روبرو خواهد شد.
در ساختمان‌های سه تا پنج طبقه، هزینه ساخت امسال چهار میلیون و ۲۰۰ هزار تومان بوده و در سال آینده تا ۱۰ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان، یعنی با یک افزایش تقریبی برابر با ۱۵۹.۵ درصد، افزایش خواهد یافت.
بیشترین میزان افزایش هزینه ساخت در ساختمان‌های شش و هفت طبقه مشاهده می‌شود که با یک رشد تقریبی برابر با ۱۶۰.۴ درصد مواجه خواهند شد. هزینه ساخت در این گروه از چهار میلیون و ۸۰۰ هزار تومان در سال جاری به ۱۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در سال 1404 می‌رسد.
ساختمان‌های هشت تا دوازده طبقه نیز به ترتیب با یک افزایش تقریبی برابر با ۱۵۹.۳ و ۱۶۰ درصد در سال آینده مواجه خواهند شد. هزینه ساخت در ساختمان‌های هشت تا ده طبقه از پنج میلیون و ۴۰۰ هزار تومان در سال ۱۴۰۱ به ۱۴ میلیون تومان در سال 1404 و همچنین آپارتمان‌های یازده و دوازده طبقه نیز از ۶ میلیون تومان در سال جاری به ۱۵ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان در سال آینده افزایش قیمت خواهند داشت.
در ساختمان‌های سیزده تا پانزده طبقه، هزینه ساخت از ۶ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان در سال جاری به ۱۷ میلیون تومان در سال آینده افزایش می‌یابد که معادل ۱۵۷.۶ درصد رشد هزینه است.
آخرین گروه نیز شامل ساختمان‌های شانزده طبقه و بالاتر است که هزینه ساخت آنها از هفت میلیون و ۲۰۰ هزار تومان در سال جاری به ۱۸ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان در سال آینده می‌رسد و با یک افزایش تقریبی برابر با ۱۵۹.۷ درصد روبرو هستند.
البته لازم به ذکر است که این قیمت‌ها بر اساس شرایط و کیفیت ساخت و نیز در هر استان قابل تغییر هستند و ممکن است با تصویب هیات چهارنفره و هیات مدیره استان، حداکثر تا ۲۵ درصد کاهش یا افزایش یابند.
تورم مصالح در سال 1404
در گذشته، سازندگان و فعالان در حوزه ساختمان با مشکلات و چالش‌های بسیاری در بازار ساخت و ساز مواجه بوده‌اند، به خصوص به دلیل نوسانات قیمتی. عوامل مختلفی مانند تورم زمین، مصالح ساختمانی، هزینه‌های صدور پروانه ساختمانی و دستمزد نیروی کار به افزایش قابل توجهی در هزینه‌های ساختمانی و قیمت نهایی فروش ساختمان منجر شده است.
بنابراین، روند قیمتی این عوامل مختلف در صنعت ساخت و ساز نقش مهمی در پیشبرد پروژه‌های ساختمانی دارد. سعید سعادتمند، کارشناس اقتصاد مسکن، با بررسی شاخص‌های کلان اقتصادی وضعیت تورم، احتمال تورم در بخش زمین و مصالح ساختمانی را به عنوان دو عامل مهم در ساخت و ساز در سال 1404 پیش‌بینی کرده است.
نرخ تورم مصالح ساختمانی در سال 1404
نرخ تورم مصالح ساختمانی در سال 1404 نسبت به سال قبل به طور تقریبی ۸۰ درصد افزایش داشته است. به عبارت دیگر، هزینه مصالح ساختمانی برای هر متر مربع در سال گذشته حدوداً ۵ میلیون تومان بوده است، اما این مقدار در سال ۱۴۰۱ به ۹ میلیون تومان افزایش یافته است.
بررسی قیمت‌ها در بازار نشان می‌دهد که در یک سال گذشته، قیمت مصالح ساختمانی با رشدی بین ۵ تا ۱۲۰ درصد مواجه شده است. فرشید پورحاجت، عضو هیئت مدیره کانون انبوه‌سازان، اعلام کرده است که هزینه ساخت مسکن از ۵ میلیون تومان در متریالیزه شده است و در سال جاری به ۹ میلیون تومان رسیده است. این تخمین نشان می‌دهد که هزینه ساخت در یک سال با یک رشد ۸۰ درصدی مواجه بوده است.
به عنوان مثال، در هفته نخست آبان ماه سال 1400، قیمت یک بسته ۲۰ کیلویی پودر بتن به طور میانگین ۳۵ هزار تومان بود، اما در هفته نخست آبان ماه سال جاری به ۷۷ هزار تومان افزایش یافت، که نشان دهنده رشد ۱۲۰ درصدی قیمت این ماده ساختمانی است.
افزایش هزینه نهاده‌های ساختمانی
یکی از عوامل اصلی افزایش هزینه ساخت در سال‌های اخیر، افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی است که همسو با تورم رخ داده است.
بر اساس آمارهای ارائه شده توسط مرکز آمار ایران، شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی مسکن در پاییز سال ۱۴۰۱، در شهر تهران به عدد ۱۰۵۶۱ رسیده است. این عدد نشان می‌دهد که در مقایسه با فصل گذشته یعنی تابستان ۱۴۰۱، افزایش حدود ۴.۶ درصد را نشان می‌دهد. همچنین، نسبت به پاییز سال گذشته افزایش ۳۱.۶ درصدی و نسبت به دوره ۱۲ ماهه تا پاییز سال جاری (به طور سالانه) افزایش ۳۴.۷ درصدی داشته است.
لازم به ذکر است که تورم نهاده‌های ساختمانی در تابستان ۱۴۰۱ نسبت به فصل قبل، با کاهشی حدود ۳.۴ درصد همراه بوده است.
در پاییز سال جاری، در میان گروه‌های اجرایی، بیشترین تورم نقطه به نقطه مربوط به گروه اجرایی شیشه با ۶۳.۹ درصد بوده و کمترین تورم نقطه به نقطه نیز مربوط به گروه اجرایی آهن آلات، میلگرد، پروفیل درب و پنجره و نرده با ۱۵.۲ درصد است.
وضعیت ساخت و ساز در سال 1404
درباره وضعیت ساخت و ساز در سال 1404 ، محمود اولاد، کارشناس اقتصاد مسکن اظهاراتی داشت. او در گفت‌وگو با تجارت‌نیوز اعلام کرده بود که در حال حاضر عرضه مسکن به شدت محدود شده است و برای سال‌ها این صنعت دچار رکود شده است. وجود ساخت و ساز به اندازه کافی وجود ندارد و قدرت خرید پایین مردم نیز مانع از تقاضای قوی در بازار مسکن شده است.
او بیان کرد که افزایش قیمت‌ها منجر به افزایش تقاضای سرمایه‌ای شده است و این امر باعث افزایش قیمت‌ها شده است. همچنین، او تصور می‌کند که این روند در آینده نیز ادامه خواهد داشت.
با توجه به چشم‌انداز افزایشی تورم در سال آینده، کارشناسان معتقدند که گرانی قیمت‌ها باعث کاهش قوی در تقاضا و عرضه در بازار مسکن خواهد شد، به عبارت دیگر، تمایل به خرید و فروش ملک‌ها به شدت کاهش خواهد یافت. افزایش قیمت ساخت نیز ممکن است یکی از دلایل دیگر این رکود باشد.
بنابراین سرمایه گذاری ملکی می تواند پیشنهاد خوبی برای فعالان سرمایه گذاری در بازار سرمایه باشد.
جمع‌بندی
افزایش ۲۷ درصدی نرخ عوارض ساختمانی در سال ۱۴۰۴ در شرایطی تصویب شده است که صنعت ساخت‌وساز با افزایش هزینه‌های مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی کار و صدور پروانه‌ها مواجه است. این افزایش عوارض می‌تواند فشار بیشتری بر سازندگان وارد کند و تمایل به شروع پروژه‌های جدید را کاهش دهد. با این حال، مشوق‌ها و تخفیف‌های در نظر گرفته شده برای بافت‌های فرسوده و خانواده‌ها، می‌تواند تا حدی از این فشار بکاهد. همچنین، شفاف‌سازی در محاسبه عوارض و راه‌اندازی سامانه‌های محاسبه‌گر، گام مثبتی در جهت افزایش اعتماد شهروندان و بهبود روند ساخت‌وساز است.
